Habiter le Nord Bassin

Depuis le 1er janvier 2018, la COBAN est compétente en matière d’équilibre social de l’habitat sur son territoire. Par ces nouveaux statuts, la COBAN a été dans l’obligation de se doter à court terme d’un Programme Local de l’Habitat, un PLH.

Document stratégique et opérationnel, le PLH a pour vocation de présenter les orientations définies par le Conseil communautaire en matière de politique de l’habitat. Ces orientations doivent être déclinées en actions opérationnelles, traduites en moyens humains et financiers.

Sur la base d’une analyse des besoins de la population sédentaire et des populations saisonnières, dans un contexte de forte croissance démographique due à l’attractivité du Nord Bassin, le PLH définit des principes partagés pour le développement d’une offre de logement équilibrée, adaptée et diversifiée dans les parcs immobiliers existants ou futurs.

Le PLH vise ainsi à identifier et développer les synergies entre les 8 communes du territoire, tout en s’appuyant sur les spécificités de chacune d’entre elle, et les projets communaux inscrits sur les documents d’urbanisme existants et notamment les PLU (Plans Locaux d’Urbanisme).

Le Programme Local de l’Habitat a pour objectif de définir une feuille de route partagée pour arrêter des principes d’équilibre de l’offre de logements sur le territoire. Il ne doit donc pas reprendre seulement une somme de stratégies communales, mais plutôt concevoir de concert des orientations partagées sur le territoire de la COBAN.

L’objectif est donc d’intégrer ces disparités territoriales pour proposer un PLH adapté et global tenant compte de ces spécificités et de l’offre actuelle de logements qui ne répond pas toujours aux attentes des habitants en toutes saisons.

Le premier PLH de la COBAN

Le Nord Bassin, fort de son attractivité avec une évolution démographique de 1,9 % en moyenne annuelle entre 2012 et 2018 et une projection de sa population estimée à 83 000 habitants en 2030, doit faire face, dès aujourd’hui, à une demande croissante de logements et anticiper les obligations légales visant à atteindre les 25 % de logements sociaux sur son vaste territoire regroupant 8 communes (article 55 de la loi SRU).

Outre les besoins en logement, le PLH doit répondre aux attentes en hébergement en toutes saisons, tout en favorisant une mixité sociale et un renouvellement urbain.

Ce document stratégique de programmation détermine, pour une durée de 6 ans, la politique locale de l’Habitat.

Il permet de :
– définir les besoins des populations en matière de logement et d’hébergement ;
– favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale ;
– opter pour une répartition territoriale équilibrée et diversifiée de l’offre de logements sur le parc privé et public.

Un PLH de préparation en 3 parties :

• le diagnostic sur le logement dans le territoire et le fonctionnement du marché local de l’habitat ;
• le document d’orientations stratégiques ;
• le programme d’actions détaillées pour l’ensemble du territoire.

A l’issue de 24 mois de concertation et d’un premier document arrêté en 2022, révisé dans le but d’assurer une compatibilité parfaite avec le SCoT du Bassin d’Arcachon-Val de l’Eyre, mais également de réunions et d’études avec les élus, les techniciens des communes membres et les acteurs clés de l’habitat, la COBAN a élaboré son Programme Local de l’Habitat.

Ce premier Programme Local de l’Habitat de la COBAN, qui couvrira la période 2025-2030, est un acte fort en matière d’habitat et de logement. Le projet de PLH du Nord Bassin a été arrêté à l’unanimité par les élus lors du Conseil communautaire du  30 septembre 2024.
Si les enjeux sont nombreux à l’échelle des 8 communes, des priorités ont été données par les élus, afin de s’assurer de la mise en œuvre d’une politique publique forte sur les sujets clés.

Des enjeux multiples :

• mettre en place une gouvernance territoriale en associant l’ensemble des acteurs de l’habitat ;
• maîtriser et harmoniser la politique de l’habitat et développer une offre de logements en cohérence avec les besoins des populations locales ;
• la thématique Habitat est transversale avec de nombreux sujets qui sont chers au territoire : développement économique, rénovation énergétique, aménagement du territoire, emploi et mobilité.

4 axes

14 actions

Animer le PLH
1. Piloter et animer la politique locale de l’habitat de la COBAN (en cours)
2. Mettre en place les observatoires de l’habitat et du foncier (en cours)
3.  Définir et mettre en œuvre la politique intercommunale des attributions de logements sociaux (fait)
4. Créer un guichet unique virtuel pour l’information pour le logement (à faire)

Proposer des logements abordables
5. Stratégie foncière pour le développement de logements abordables (à faire)
6. Promouvoir l’expérimentation d’offres innovantes pour de l’habitat abordable (à faire)
7. Mettre en place des garanties d’emprunt pour les bailleurs sociaux (à faire)

Produire des logements diversifiés
8. Inciter à la création d’hébergements d’urgence (en cours)
9. Se mobiliser en faveur de la révision du zonage A, B, C pour les dispositifs de défiscalisation de logements (type PINEL) (fait)
10. Promouvoir les nouveaux modes d’habiter (résidence inter-générationnelle, habitat participatif…) (en cours)
11. Favoriser la création de logements pour les travailleurs saisonniers (fait)
12. Poursuivre les actions en faveur de l’aménagement des aires d’accueil des Gens du Voyage (fait)

Préserver le cadre de vie
13. Poursuivre l’intervention de la COBAN en faveur de la rénovation énergétique du parc de logements (fait)
14. Evaluer et proposer de nouveaux outils d’encadrement des divisions parcellaires (en cours)

Le scénario de développement retenu s’inscrit en totale cohérence avec le SCoT, via l’intégration d’un ralentissement de la croissance démographique d’ici à 2030. Ce scénario conduit à un besoin en logements à produire par an (privé et social) de 765 logements.

Les élus sont pleinement conscients du besoin de développer des logements abordables pour répondre aux besoins des ménages de leur territoire (jeunes, familles, personnes âgées), afin de leur permettre de rester habiter sur place, chose compliquée eu égard du niveau des prix du marché immobilier local.
Les 8 Maires s’accordent tous sur le besoin de développer une offre de logement social, en location et/ou en accession.

Cet effort de production, s’il répond d’abord à un besoin des habitants, permet également de préparer le territoire à l’application prochaine des obligations relatives à la loi SRU, dès lors qu’une des communes de la COBAN aura dépassé le seuil des 15 000 habitants.
Afin d’évaluer la date d’application de cette obligation, une prospective démographique basée sur le scénario de développement retenu dans le PLH a été réalisée.

En appliquant le taux de croissance annuel moyen retenu, aucune des 8 communes ne devrait dépasser les 15 000 habitants d’ici à 2030.

Face à cela, dans une logique d’un premier PLH dit « d’anticipation», les élus s’engagent à mettre en place toutes les conditions qui permettront d’assurer la production de 35 % de logement social au sein de l’ensemble des nouveaux logements développés sur le territoire.

Des calculs théoriques montrent que l’application du PLH permettrait à la COBAN de voir progresser son taux de logement social :

• 2020 : 7,1 %
• 2030 : 9,3 % 
• 2040 : 12,9 %

Scénario de développement d’un logement social adapté aux enjeux identifiés :